2015-2020年中國土地一級開發市場前瞻及投資價值研究報告
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〖報告編號〗121601
〖完成日期〗2015年4月
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--------------------【報告目錄】

第一章 中國土地開發行業發展背景分析 21
1.1 土地開發的定義 21
1.1.1 土地開發的定義 21
1.1.2 土地開發行業的分類 21
（1）土地一級開發 21
（2）土地二級開發 22
1.1.3 土地開發流程綜述 22
（1）土地一級開發流程 22
（2）土地二級開發流程 24
1.1.4 土地開發基本原則 25
1.2 土地開發模式分析 25
1.2.1 土地一級開發模式 25
（1）政府獨立開發模式 25
（2）城市運營開發模式 26
（3）主題型項目帶土地開發模式 26
（4）一級開發招投標模式 27
（5）土地整備模式 27
1.2.2 土地二級開發模式 27
（1）公建配套開發模式 28
1）ppp(公私合營)模式 28
2）bot(運營-移交)模式 28
3）tot(移交-經營-移交)模式 28
4）pft(私營機構融資)模式 29
（2）商品房開發模式 29
（3）工業園開發模式 30
第二章 中國土地開發行業發展環境分析 33
1.3 土地開發行業經濟環境分析 33
1.3.1 2015年國內gdp增長分析 33
1.3.2 2015年工業經濟增長分析 37
1.3.3 2015年固定資產投資分析 46
1.3.4 國家宏觀經濟預測分析 52
1.4 土地開發行業政策環境分析 55
1.4.1 中國貨幣政策分析 55
（1）2015年中國貨幣數據分析 56
（2）2015年中國貨幣政策分析 61
（3）房地產周期與貨幣政策相關性分析 74
（4）中國貨幣政策后期走勢預判 78
1.4.2 中國財政政策分析 83
（1）2015年中國財政政策分析 83
（2）2015年地方財政政策分析 85
（3）中國財政政策后期走勢預判 105
1.4.3 中國土地政策分析 106
（1）農村土地流轉制度改革 106
（2）城市土地出讓制度改革 107
1）土地儲備制度分析 107
2）土地出讓金制度分析 109
3）土地招拍掛制度分析 115
第三章 2010-2015年土地政策分析 116
1.5 土地開發行業社會環境分析 116
1.5.1 中國城鎮化進程分析 116
1.5.2 中國城鎮化現狀與規劃 117
1.5.3 城鎮化與土地開發需求分析 127
1.6 房地產行業開發運營狀況分析 131
1.6.1 2015年全國房地產開發景氣指數 131
1.6.2 2015年全國房地產開發投資分析 134
（1）房地產開發投資金額分析 134
（2）全國房屋新開工面積分析 135
（3）全國房屋施工面積分析 135
（4）全國房屋竣工面積分析 136
1.6.3 2015年全國房地產銷售情況分析 136
1.6.4 2015年全國房地產資金來源分析 137
第四章 中國土地開發市場供需現狀分析 139
1.7 土地開發市場供應現狀分析 139
1.7.1 2015年全國建設用地供應分析 139
（1）批準國有建設用地規模 139
（2）國有建設用地供應情況 144
（3）重點城市土地抵押情況 147
1.7.2 2015年全國住房用地供應分析 148
（1）全國住房用地供應數量 148
1）全國住房用地供應總量 148
2）保障性安居工程用地供應量 148
3）其他商品住房用地供應量 148
4）熱點城市住房用地供應分析 149
1.7.3 2015年全國商業用地供應分析 149
（1）全國商業用地供應總量 149
（2）全國商業用地供應趨勢 159
1.7.4 2015年全國工業用地供應分析 160
（1）全國工業用地供應總量 160
（2）全國工業用地供應趨勢 161
1.8 土地開發市場需求現狀分析 167
1.8.1 2015年全國土地成交情況分析 167
1.8.2 2015年全國土地成交均價分析 168
1.8.3 2015年全國土地成交地塊排名 169
（1）成交地塊總價排名 169
1）全國成交地塊總價排名 169
2）住宅成交地塊總價排名 170
3）商辦用地成交總價排名 172
（2）成交地塊樓面價排名 172
1）全國成交地塊樓面價排名 173
2）住宅成交地塊樓面價排名 173
3）商辦用地成交樓面價排名 175
（3）成交地塊溢價排名 177
1.9 2015年土地市場招拍掛分析 178
1.9.1 土地招拍掛出讓總體情況 178
1.9.2 土地市場招標出讓分析 181
1.9.3 土地拍賣掛牌出讓分析 181
1.10 2015年全國主要城市地價分析 182
1.10.1 全國地價總體分析 182
1.10.2 各經濟區域地價分析 185
（1）區域經濟地價總體分析 185
（2）長三角地區地價分析 188
（3）珠三角地區地價分析 190
（4）環渤海地區地價分析 192
1.10.3 各地理區域地價分析 194
1.10.4 主要城市地價分析 195
（1）北京市地價走勢分析 197
（2）上海市地價走勢分析 201
（3）廣州市地價走勢分析 202
1.10.5 當前土地市場價格形勢分析 204
1.10.6 后期土地市場價格走勢預判 208
第五章 中國土地開發行業區域市場分析 209
1.11 區域市場整體分析 209
1.11.1 京津唐地區 209
1.11.2 長三角地區 210
1.11.3 珠三角地區 211
1.11.4 成渝地區 212
1.11.5 武漢城市圈 213
1.11.6 長株潭地區 215
1.11.7 東北三省 216
（1）區域宏觀環境分析 216
（2）區域土地市場分析 217
1）土地供應總量分析 217
2）土地供應結構分析 218
3）房地產開發用地分析 219
4）工礦倉儲用地分析 221
1.11.8 山東半島城市群 221
（1）區域宏觀環境分析 222
（2）區域土地市場分析 223
1）土地供應總量分析 223
2）土地供應結構分析 224
3）房地產開發用地分析 226
4）工礦倉儲用地分析 227
1.12 京津唐地區分析 228
1.12.1 北京市 228
1.12.2 天津市 229
1.12.3 河北省 232
第六章 房地產及其他綜合性開發企業分析 236
1.20.1 招商局地產控股股份有限公司經營分析 236
（1）企業發展簡況分析 236
（2）企業組織架構分析 236
（3）企業土地儲備情況 237
（4）企業土地開發策略 237
（5）企業主要經濟指標 238
（6）企業財務狀況分析 243
1）企業盈利能力分析 243
2）企業運營能力分析 245
3）企業償債能力分析 246
4）企業發展能力分析 248
（7）企業經營優劣勢分析 248
（8）企業最新發展動向分析 249
1.20.2 金地(集團)股份有限公司經營分析 249
1.20.3 深圳華僑城股份有限公司經營分析 260
1.20.4 北京首都開發股份有限公司經營分析 273
1.20.5 南京棲霞建設股份有限公司經營分析 284
1.21 城市投資建設類開發企業分析 294
1.21.1 中國城市建設控股集團有限公司發展分析 294
（1）企業發展簡況分析 294
（2）企業組織架構分析 295
（3）企業土地開發策略 295
（4）企業建設工程分析 296
（5）企業招商項目分析 297
（6）企業發展優劣勢分析 297
（7）企業最新發展動向分析 297
1.21.2 北京城建投資發展股份有限公司發展分析 297
1.21.3 云南省城市建設投資有限公司發展分析 308
第七章 土地一級開發盈利模式與風險規避 320
1.22 土地一級市場開發成本分析 320
1.22.1 土地一級開發成本分析 320
1.22.2 土地一級開發成本構成 320
1.22.3 土地一級開發中涉及的稅費 328
1.23 土地一級市場盈利模式分析 330
1.23.1 城市區域開發項目價值鏈分析 330
1.23.2 價值鏈中各節點權力和利益點 330
1.23.3 土地一級開發的利潤來源分析 331
1.23.4 土地一級開發的盈利模式分析 333
（1）從一級開發本身獲利 333
（2）分享土地增值收益 333
（3）持有部分公共建筑 334
（4）為二級拿地鋪墊 334
1.23.5 土地一級開發的盈利路徑分析 335
（1）如何取得土地一級開發名義 335
（2）間接獲取收益常規操作路徑 347
1）間接獲取土地的操作關鍵 347
2）間接獲取土地收益的模式 347
（3）直接獲取土地增值收益分析 348
1）兼顧融合各方參與者利益 348
2）成功開發模式的經驗借鑒 349
3）公私協議合作開發模式分析 350
4）整體公私協議合作開發模式 350
1.24 土地一級市場項目操盤分析 351
1.24.1 土地出讓市場營銷策略 351
（1）土地策略 351
（2）價格策略 353
（3）營銷渠道策略 356
（4）促銷策略 356
1.24.2 土地的招投標方案分析 358
（1）招標評標因素構成 358
（2）主要評標方法分析 366
1.25 土地一級開發市場的風險與規避 367
1.25.1 土地一級開發的特點 367
1.25.2 土地一級開發的風險 369
（1）政策風險 369
（2）融資風險 369
（3）政府行為風險 370
（4）***、拆遷工作風險 370
（5）市場風險 370
1.25.3 土地一級開發風險防范措施 371
（1）融資風險防范措施 371
（2）拆遷風險方法措施 372
（3）外部環境風險防范措施 372
第八章 土地一級開發融資模式與行業趨勢 376
1.26 土地一級開發融資需求分析 376
1.26.1 現實融資需求 376
1.26.2 潛在融資需求 376
1.27 土地一級開發融資模式分析 376
1.27.1 土地儲備機構直接安排融資并承擔責任 377
1.27.2 一級開發主體與金融機構簽訂借款合同 377
1.27.3 一級開發主體融資并承擔責任與義務 378
1.27.4 項目公司融資，一級開發主體擔保 379
1.28 房地產信托模式分析 380
1.28.1 貸款型信托模式分析 380
1.28.2 股權型信托模式分析 381
1.28.3 權益型信托模式分析 382
1.29 土地一級開發融資渠道分析 383
1.29.1 土地一級開發主要的融資渠道 383
1.29.2 土地一級開發融資解決方法 385
（1）土地收益證券化 385
（2）城投公司模式的創新 387
1.29.3 中國土地開發未來發展趨勢預測 390
（1）土地獲取成本趨勢預測 390
（2）土地開發供給預測 391
（3）土地開發企業發展趨勢 394
（4）外資投資發展趨勢預測 395

圖表目錄
圖表 1 政府獨立開發模式分析 25
圖表 2 城市運營開發模式分析 26
圖表 3 主題型項目帶土地開發模式分析 26
圖表 4 主題型帶土地開發模式案例—華僑城 26
圖表 5 一級開發招投標模式分析 27
圖表 6 ppp(公私合營)模式分析 28
圖表 7 bot(運營-移交)模式分析 28
圖表 8 tot(移交-經營-移交)模式分析 28
圖表 9 pft(私營機構融資)模式分析 29
圖表 10 商品房開發模式介紹 29
圖表 11 復合型地產開發模式—深圳華僑城 30
圖表 12 2014年gdp初步核算數據 33
圖表 13 gdp環比增長速度 34
圖表 14 2006-2014年我國國內生產總值及其增長速度 35
圖表 15 1978-2014年我國人均gdp統計 35
圖表 16 2013年4月-2014年12月規模以上工業增加值同比增長速度 38
圖表 17 2013年4月-2014年12月我國發電量日均產量及同比增速 42
圖表 18 2013年4月-2014年12月我國鋼材日均產量及同比增速 42
圖表 19 2013年4月-2014年12月我國水泥日均產量及同比增速 43
圖表 20 2013年4月-2014年12月我國原油加工量日均產量及同比增速 44
圖表 21 2013年4月-2014年12月我國十種有色金屬日均產量及同比增速 44
圖表 22 2013年4月-2014年12月我國乙烯日均產量及同比增速 45
圖表 23 2013年4月-2014年12月我國汽車日均產量及同比增速 45
圖表 24 2013年4月-2014年12月我國轎車日均產量及同比增速 45
圖表 25 2006-2014年我國全社會固定資產及其增長率情況 47
圖表 26 2013年4月-2014年12月我國固定資產投資（不含農戶）同比增速 47
圖表 27 2013年4月-2014年12月固定資產投資到位資金同比增速 49
圖表 28 2014年固定資產投資（不含農戶）主要數據 49
圖表 29 2014 年分機構人民幣貸款情況 57
圖表 30 社會融資規模 58
圖表 31 2014年1-4月金融機構人民幣貸款各利率區間占比 59
圖表 32 2014年1-4月大額美元存款與美元貸款平均利率 60
圖表 33 2014 年銀行間外匯即期市場人民幣對各幣種交易量 69
圖表 34 跨境貿易人民幣結算情況 70
圖表 35 中國實際房價與名義利率 74
圖表 36 房地產周期與貨幣政策 76
圖表 37 2014年中央財政平衡關系 89
圖表 38 2014年地方財政平衡關系 89
圖表 39 2014年中央財政預算平衡關系 101
圖表 40 2003～2014年某地市土地出讓金收支情況 110
圖表 41 土地出讓金促進地方經濟增長作用機理示意圖 112
圖表 42 2003～2014年某地市土地出讓金收入占比情況 112
圖表 43 城鎮化水平變化 120
圖表 44 城市(鎮)數量和規模變化情況 120
圖表 45 城市基礎設施和服務設施變化情況 121
圖表 46 常住人口城鎮化率與戶籍人口城鎮化率的差距 121
圖表 47 新型城鎮化主要指標 127
圖表 48 2014年全國房地產開發和銷售情況 131
圖表 49 2014年東中西部地區房地產開發投資情況 133
圖表 50 2014年東中西部地區房地產銷售情況 133
圖表 51 中國國房景氣指數(月度) 134
圖表 52 全國房地產開發投資增速 134
圖表 53 全國房地產開發企業土地購置面積增速 136
圖表 54 全國商品房銷售面積及銷售額增速 137
圖表 55 全國房地產開發企業本年到位資金增速 138
圖表 56 建設用地批復（2014年1-3月） 139
圖表 57 建設用地批復（2014年3-4月） 140
圖表 58 2010年以來2季度建設項目用地審批情況圖 143
圖表 59 2014年2季度建設項目用地審批類型圖 144
圖表 60 2010年以來2季度國有建設項目供應量比較圖 145
圖表 61 2014年與2014年2季度土地供應總量及存量比較圖 145
圖表 62 2014年與2014年各類用地供應量 單位：公頃 146
圖表 63 2014年與2014年不同用途土地供應量比較圖 146
圖表 64 土地供應方式結構圖 147
圖表 65 2008-2014年84個重點城市土地抵押情況 147
圖表 66 全國歷年商業用房投資額（單位：億元） 149
圖表 67 全國歷年商業服務用地供應量及占比情況（單位：萬平方米，%） 150
圖表 68 一線城市近三年商業用地供應總量 151
圖表 69 一線城市近三年商業用地供應量占比 152
圖表 70 二線城市供應量 top10 表 153
圖表 71 二線城市供應量占比 top10 153
圖表 72 三四線城市供應量 top10 表 154
圖表 73 三四線城市供應量占比 top10 155
圖表 74 三四線線城市人均商業用地供應面積數據列表 156
圖表 75 三四線城市 gdp 與商業用地供應量比值數據列表 157
圖表 76 三四線城市人均收入與商業用地供應量比值數據列表 158
圖表 77 2014年全國土地成交總價前十名 169
圖表 78 2014年全國成交住宅用地總價排行榜top10 171
圖表 79 2014年全國土地成交樓面價前十名 173
圖表 80 2014年全國成交住宅用地樓面地價排行榜top10 173
圖表 81 2010.04-2014.04各月30城市成交商辦建設用地面積(單位：萬平方米，%) 176
圖表 82 2014年4月30城市成交商辦用地樓面價對比(單位：元/平方米) 177
圖表 83 全國成交地塊溢價排名 177
圖表 84 全國主要城市分用途地價水平（元/平方米） 183
圖表 85 全國主要城市分用途地價環比增長率曲線圖（%） 183
圖表 86 全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（%） 184
圖表 87 2000-2014 年重點城市分用途地價指數 184
圖表 88 重點城市綜合地價環比、同比增長率曲線圖（%） 185
圖表 89 2014年第四季度三大重點區域地價水平（元/平方米） 185
圖表 90 2014年第四季度三大重點區域綜合地價增長率（%） 186
圖表 91 三大重點監測區域分用途地價環比增長率（%） 187
圖表 92 三大重點監測區域分用途地價同比增長率（%） 188
圖表 93 2000-2014年長江三角洲地區綜合地價指數 189
圖表 94 2000-2014年長江三角洲地區分類地價指數 190
圖表 95 2000-2014年珠江三角洲地區綜合地價指數 191
圖表 96 2000-2014年珠江三角洲地區分類地價指數 191
圖表 97 2000-2014年環渤海地區綜合地價指數 192
圖表 98 2000-2014年環渤海地區分類地價指數 193
圖表 99 2014 年第四季度東中西部地區重點城市地價水平（元/平方米） 194
圖表 100 2014 年第四季度東中西部地區重點城市綜合地價增長率（%） 195
圖表 101 70個大中城市中新建住宅銷售價格和105個城市住宅用地價格環比上漲的城市數量統計情況 196
圖表 102 2013 年以來異常交易地塊成交上報宗數和月均溢價率統計情況 197
圖表 103 2014年1-2季度北京市國家級監測范圍地價動態監測結果 200
圖表 104 2014上海土地市場上半年總地價top10 201
圖表 105 2014年-2014年1-4月房地產開發企業資金來源變化情況 206
圖表 106 2010 年以來各季度分用途用地占供地總量比例圖 207
圖表 107 2009年以來京津唐地區供地總量及同比增長率 210
圖表 108 珠三角地區各城市2014年土地供應總量及來源變化情況 212
圖表 109 2014年武漢土地供應區域分布情況 213
圖表 110 2009-2014年武漢居住類土地成交價及溢價率 214
圖表 111 東北三省土地供應總量及存量變化情況 217
圖表 112 東北三省2014年各季度土地供應量對比 218
圖表 113 2014年以來東北三省土地供應結構變化 218
圖表 114 2014年東北三省各省土地供應結構對比 219
圖表 115 東北三省2014年房地產開發用地供應結構 220
圖表 116 2014年以來東北三省普通商品住房用地及商服用地出讓均價變動情況 220
圖表 117 山東半島城市群2014年1-11月主要經濟指標 222
圖表 118 2014年省房地產開發投資情況 222
圖表 119 2014年山東半島城市群土地供應量季度變化情況 224
圖表 120 山東半島城市群2014年土地供應分布情況 224
圖表 121 2014年山東半島城市群土地供應結構變化 225
圖表 122 山東半島城市群各城市2014年土地供應結構比較 225
圖表 123 2014年山東半島城市群房地產開發用地供應結構 226
圖表 124 2014年山東半島城市群房地產開發用地出讓均價變動情況 227
圖表 125 招商局地產控股股份有限公司組織架構分析 236
圖表 126 招商局地產控股股份有限公司負債能力分析 238
圖表 127 招商局地產控股股份有限公司利潤能力分析 241
圖表 128 招商局地產控股股份有限公司盈利能力分析 243
圖表 129 招商局地產控股股份有限公司運營能力分析 245
圖表 130 招商局地產控股股份有限公司償債能力分析 246
圖表 131 招商局地產控股股份有限公司發展能力分析 248
圖表 132 金地(集團)股份有限公司負債能力分析 251
圖表 133 金地(集團)股份有限公司利潤能力分析 254
圖表 134 金地(集團)股份有限公司財務指標分析 255
圖表 135 深圳華僑城股份有限公司負債能力分析 264
圖表 136 深圳華僑城股份有限公司利潤能力分析 267
圖表 137 深圳華僑城股份有限公司財務指標分析 269
圖表 138 北京首都開發股份有限公司負債能力分析 275
圖表 139 北京首都開發股份有限公司利潤能力分析 278
圖表 140 北京首都開發股份有限公司財務指標分析 279
圖表 141 南京棲霞建設股份有限公司負債能力分析 285
圖表 142 南京棲霞建設股份有限公司利潤能力分析 288
圖表 143 南京棲霞建設股份有限公司財務指標分析 290
圖表 144 中國城市建設控股集團有限公司組織架構分析 295
圖表 145 北京城建投資發展股份有限公司負債能力分析 299
圖表 146 北京城建投資發展股份有限公司利潤能力分析 302
圖表 147 北京城建投資發展股份有限公司財務指標分析 304
圖表 148 云南省城市建設投資有限公司負債能力分析 309
圖表 149 云南省城市建設投資有限公司利潤能力分析 312
圖表 150 云南省城市建設投資有限公司財務指標分析 314
圖表 151 融資模式一流程圖 377
圖表 152 融資模式二流程圖 378
圖表 153 融資模式三流程圖 379
圖表 154 融資模式四流程圖 379
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